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二手房避税怪招频出 其实只是看上去很美

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-05-11  来源:互联网  作者:中国二手网  浏览次数:569
核心提示:7月21日消息:据新闻晨报,正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时,更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。“虚

7月21日消息:据新闻晨报,正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时,更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。“虚假诉讼”、“以租待售”……花样层出不穷,不禁让人佩服人们丰富的想象力。那么这些做法是否真像宣传者说的那样能“一劳永逸”?其中是否会有风险?晨报记者请法律人士对这些新招逐一点评。点评的结果基本上是——没有看上去那么美。

怪招1

以租待售

■【做法】为避缴营业税,“以租待售”是购买未满5年二手房购房者采用的避税方式。就是下家先“租下”房屋,再签补充协议,待其满五年后再“优先”买下。

■上海中原法务咨询部总监姚志云:这种方法在性质上是合法的,双方事实上推迟了交易的时间,从而达到减少税费支出的目的,交易本身是真实的、符合法律规定的。不过因为在这种情况下,交易周期很长,少则几个月,多则将近5年,一旦房价发生较大幅度变化,买卖双方在这个交易周期内的违约概率会显著增加。

因此不建议通过这种方式购买房屋。如果一定要购买,则建议对交易的节奏进行有效控制,避免在满5年前支付过多房款,并且明确约定较高的违约责任,提高违约成本,甚至要求双方均提供担保人或者担保物等,从而降低购房风险。

■上海大邦律师事务所律师张帆:

这种方式对买方的风险极大。产权不及时过户,出售方完全可以将房屋抵押或者出售给别人,拿到钱后一走了之。

怪招2

以“赠与”方式变相交易

■【做法】为躲避营业税和个人所得税,一些购买未满5年的二手房以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式,就不涉及“营业税”的问题,所需付的费用为公证费以及契税。

■上海大邦律师事务所律师张帆:

上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本,税务部门在审税时会按照意外所得的20%向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时,还要被征收20%的个人所得税。

上海中原法务咨询部总监姚志云:

这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为,在法律上可被认定为无效行为,且一旦发生纠纷,因为“赠予”的性质,业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。

比如,通常交易双方之间没有亲属关系,实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋,需要按照房屋价值的20%缴纳所得税,这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高,并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。

怪招3

不过户先公证

■【做法】所购买的二手房未达到满5年的避税条件,房产证先不过户到买方,但到公证处对房屋产权进行公证,待房屋满5年时再进行过户。

■上海大邦律师事务所律师张帆:、

公证只是由公证机关证明买卖合同是双方真实的意思,但并不能证明房屋的产权已归买方所有,只要房屋没有过户,房屋产权在法律上还是属于卖方的。

■上海中原法务咨询部总监姚志云:

这种方法也是合法的,与以租代售一样,是通过推迟交易时间来达到减少税费支出的目的。不过此种方法交易周期很长,若最后正式交易过户时税费政策出现新的变动,可能带来新的成本风险。故同样不建议这样操作,或者建议采取类似“以租待售”中提到的相关措施以降低交易风险。

怪招4

“虚假诉讼”

■【做法】“买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。”

■上海大邦律师事务所律师张帆:

这个方式并非没有成本,法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用,具体标准可以在网上查询。是否应交税关键要看其中是否有交易行为,就算双方协商应以房抵债,其实质也是产权人把房屋出售给对方,这仍然是一种交易行为,所以即使有判决书,税务机关还是要征税。更重要的是,虚假诉讼是一种妨碍民事诉讼的行为,还可能被法院处以罚款甚至是拘留,最长拘留时间是15天,同时还有涉嫌刑法上逃税罪的可能。

■上海中原法务咨询部总监姚志云:

通常实现抵押权的方法包括将抵押物拍卖、变卖或者折价,而其中的折价实际就是以物抵债或上述的“以房产抵偿”,是债务人将房屋按照一定的价格出卖给债权人,并以应该获得的房款抵充债务的行为。因此本质上是一种房屋买卖行为,作为买卖双方都需要按照规定缴纳各种税费,包括主要的营业税和所得税。同时,因为双方之间并不存在真实的借贷关系,所以无论是借款合同、还是作为担保借款的抵押合同一旦在法律上被确认无效,买卖双方便不能实现买卖交易。毫无疑问,这种方法并不可取。

 
 
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